[摘要] 8月22日，杭州发布《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》，加强企业自持商品房屋租赁管理工作。细则规定，不得“以租代售”!不得分割、销售、转让!单次租期不得超过10年!
8月22日，杭州发布《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》，加强企业自持商品房屋租赁管理工作。细则规定，不得“以租代售”!不得分割、销售、转让!单次租期不得超过10年!
8月22日《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》是对4月24日相关通知的升级及补充，适用于24日后出让的自持商品房。本次新政也可以看做是针对上一版政策的“补漏”，提出了对自持部分商品房的建设进度要求，明确自持部分的开发不能滞后于同地块非自持商品房，并加强了政府监管力度。此外，市住保房管部门将参与，并在证书中新增注记“不可分割”。本次新政进一步表明了政府加强建设与管理的决心，节奏也在不断加快。
以下是细则内容
杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则
为进一步明确本市企业自持商品房屋租赁管理各环节工作要求和监管职责，确保自持商品房屋足额建设，按期开竣工和交付，并严格用于公开对外租赁，根据国务院办公厅《关于加快培育和发展市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)和住建部《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房的通知》(建房〔2017〕153号)文件精神，结合我市住房租赁试点工作要求，制定本实施细则。
条 【实施范围】在本市行政区域内土地出让过程中，根据出让要求或通过竞投自持比例确定的企业自持商品房屋，应当按照本实施细则执行。
第二条 【项目设计】企业自持商品房屋及其设施应与所在地块商品房屋同步设计，并按土地出让合同的约定开工和交付。分期开发的项目，首期开发中须落实不低于竞投比例的自持商品房屋，并确保自持商品房屋和相应的配套基础设施、公建设施同步开工、同步交付。
第三条 【布局】企业自持商品房屋原则上应相对集中，按幢布局。
第四条 【方案联审】市住保房管部门应参与自持商品房屋项目的设计文件联审。应根据市场情况合理确定自持商品房屋的、面积、套数、位置、住宅与非住宅比例等，市住保房管部门应相应提出意见。
第五条 【许可】住保房管部门办理商品房项目的预售许可或销售备案，应结合土地出让合同约定、项目设计文件要求，审查自持商品房屋的、面积、套数、位置、住宅与非住宅比例(上建设的项目，自持房屋应为)等，并确认项目自持商品房屋足额建设，且建设进度不滞后于所在出让地块其他商品房屋。
第六条 【】市住保房管部门应参与企业自持商品房屋项目的竣工验收，符合条件的出具《自持商品确认书》(以下简称《确认书》)。
第七条 【】企业自持商品房屋应凭《确认书》，作为单一产权申请办理不动产登记，不得分割登记，并在不动产登记证书中注记“不得分割、销售、转让”，企业持有年限与土地出让年限一致。
第八条 【特殊情形】企业破产清算，其自持商品房屋按相关法律法规规定处理;企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品转让的，须经项目所在区政府(管委会)审核并报市政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品房屋规划用途，并应继续用于出租。
第九条【限定租赁】企业自持商品房屋应全部用于公开对外租赁，对外出租单次租期不得超过10年。
第十条 【平台管理】自持商品房屋的企业，应于项目申请许可(销售备案)或办理测绘备案前，向市住保房管局申请办理企业备案，并在本市房屋租赁信息服务与监管平台完成企业开户;企业自持商品房屋应于项目办理后1个月内，向市住保房管局申报纳入本市房屋租赁信息服务与监管平台管理，并在平台录入有关信息。
第十一条 【平台义务】纳入房屋租赁信息服务与监管平台管理的企业，应遵守平台相关规则，对在平台发布的企业及自持商品房屋租赁信息的真实性负责，并切实履行相关信息的维护职责。自持商品应进行，并按规定办理登记备案。
第十二条 【监管措施一】企业未按土地出让合同约定、项目设计文件要求足额建设自持商品房屋，或自持商品房屋建设进度滞后于所在出让地块其他商品房屋的，住保房管部门暂缓办理该项目的商品房许可或销售备案。
第十三条【监管措施二】企业将自持商品房屋“以租代售”或通过其他方式变相销售的，由住保房管部门予以认定并责令整改，可作为不良行为计入企业诚信档案，并由国土部门取消相关企业后续参与本市资格。
第十四条 【监管措施三】企业违反本实施细则第九条、第十条、第十一条有关规定的，由住保房管部门责令整改。情节严重或拒不整改的，作为不良行为计入企业诚信档案，并由国土部门取消相关企业后续参与本市资格。
第十五条 【解释权限】本实施细则由市住保房管局负责解释。
第十六条 【施行时间】本实施细则自印发之日起施行，《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》发布实施(2017年4月24日)后上建设的自持商品房屋，适用本实施细则。
延伸阅读：
齐声看好租售并举
7月，住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展市场的通知》，要求人口净流入的大中城市支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。
此举被视为思路转换的重要信号。此后，多地政府陆续下发文件，推进市场建设。紧跟政策，调整思路。作为上市房企的龙头，a在半年报中以较大篇幅论述了发展住房的重要性。其提出，建立租售并举机制，促进租赁住房发展，满足居住需求已经成为行业政策的重要组成部分。并且，由于主要城市逐步进入存量房时代，基于存量房的经营业务发展空间显现，将为房地产企业提供更多发展机会。
招商蛇口在半年报中表示，随着政策层面对于市场支持的制度出台，地方政府陆续在发展规模、培育参与主体、税收优惠、金融支持等方面出台一系列细则以支持住房租赁市场的发展。在巨大的市场容量和资本支持下，在近几年有望得到迅猛发展。
世联行认为“行业将迎来黄金发展时期”，上半年因为租售并举、等相关政策不断出台，以作为解决居住需求的途径的时代即将过去，具备长租服务能力即拥有了通向未来中心城市发展的门票。
动作频频储备充裕
看好市场前景，各上市房企跃跃欲试，不少公司在半年报中披露了已经开展的住房租赁业务，并表示将继续大力推进该业务发展。
a表示，自2014年以来积极布局市场，目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。泊寓以市场化定价，致力于满足城市青年人群的中长期租住需求。截至报告期末，泊寓业务已覆盖21个一线及，累计获取房间数超过7万间，累计开业超过2万间，开业6个月以上项目的平均出租率约87%。
招商蛇口则聚焦国内中高端，其布局深圳约50万平方米、1.3万套产品，已形成“壹栈”、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大核心产品线，并已全面形成产品与服务、运营管理、品牌等细分标准化体系。招商蛇口提出，将以“中国中长租公寓领导品牌”为发展目标，计划以三年的时间实现品牌布局。
世联行更是大段详述业务开展情况。据其披露，截至6月30日，公司旗下的红璞公寓已经进入深圳、广州等27个城市，签约间数达4万多间，覆盖核心一。在近期9部门公布的12个首批试点城市，公司都有常设团队，并且在其中10个城市已经开展了长租公寓工作。
数据显示，我国规模化企业市场份额只占2%左右，相较于发达国家20%至30%的比例差距非常大，将成为房企的发力空间。
竞逐“地产下半场”
房企之所以对市场给予积极响应，除了认同相关政策，更主要的原因是已经进入了“新的阶段”——龙头房企正形成头部优势，占据越来越大的市场份额和利润空间。
以a为例，其上半年实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%;实现营业收入698.1亿元，同比下降6.7%;实现归属于上市公司股东的净利润73亿元，同比增长36.47%。
营业收入增幅不及净利润增幅的情况在龙头房企中并不少见。如，其上半年实现营业收入777.38亿元，同比增长35.52%;实现归属母公司股东的净利润75.01亿元，同比增长39.18%。龙湖地产上半年实现营业收入185.94亿元，同比增长1.23%;实现归属母公司股东的净利润44.05亿元，同比增长18.08%。
在业内人士看来，盈利能力增长更多的与房企销售能力相关。公开数据显示，今年1至7月，和销售金额分别达到3339.1亿元和3128.8亿元，位列房企销售排行榜和第二。在已披露半年报的房企中，增长较快的华夏幸福、龙湖地产，同期销售金额也均跻身前十。
在强调资金使用效率的大环境下，更大的销售规模对房企来说，往往意味着更低的融资成本、更高的拿地效率，这使得“大象”反而比“”跑得更快。“考虑到目前国内集中程度并不算高，高周转模式仍将持续，但随着蓬勃兴起，比拼成长质量的业务也是房企的竞争关键之一。”
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